30棟
掲載マンション
30棟
2つの想定価格を公開中
1998〜2019
竣工年（すべて新耐震）
1R〜3LDK
対象住戸の間取り
Market
大塚駅でお部屋をお持ちの方へ
大塚駅で掲載している27棟のコンパクト住戸について、賃貸中のまま売る場合と、空室にして住む人へ売る場合の2つの想定価格を試算しました。買い手が投資家だけか、実際に住む人まで広がるかで値段が変わります。
この駅の実需プレミアム+13%掲載27棟の中央値。募集家賃の中央値は月10万円、空室想定の㎡単価は140万円前後です。
Family
大塚駅のファミリー住戸（50m²以上）
同じ駅の掲載棟のうち、50m²以上のファミリー住戸がある13棟の試算です。50m²を超えると住宅ローン控除が使えるため、住宅ローンで買う実需の層が厚くなる一方、価格が大きく利回りも出にくいので投資家の母数は薄くなります。買い手の厚みが逆を向くぶん、差はコンパクト住戸より開きます。
Biggest Gap
大塚駅で「空室で売る」価値が大きい棟
賃貸中のまま売る場合と、空室にして実需へ売る場合の差が大きい順です。差が大きい棟ほど、退去のタイミングを逃さない価値があります。
コンシェリア大塚HILLSIDE SQUARE+690万円徒歩5分・2018年築・25.51㎡帯。賃貸中なら2,850万〜3,400万円、空室で実需に売るなら3,500万〜4,150万円（+22%）。
Under-rented
家賃が大塚駅の水準より安く出ている棟
オーナーチェンジの価格は家賃から逆算されるため、家賃が相場より安いと売値も低く出ます。以下は募集家賃が同じ駅・同じ築年帯の水準を下回っている棟です。長く住まれている入居者がいる場合、当時の家賃のままになっていることがあります。空室になったときは「今の相場で貸し直す」か「実需へ売る」かを選べます。
コンシェリア大塚HILLSIDE SQUARE駅水準の 93%2018年築・25.51㎡帯で募集家賃は月10.5万円。空室で実需に売る想定は3,500万〜4,150万円で、賃貸中のまま売る場合より+22%です。
※ 当社が収集した募集事例をもとにした比較です。同じ棟でも部屋ごとに家賃は異なりますし、募集が少ない棟では数字が偏ることがあります。お部屋の実際の家賃をお知らせいただければ、その条件で計算し直してお出しします。
Buildings
大塚駅の対象マンション（30棟）
2026年9月更新。大塚駅から徒歩12分以内・1985年以降築（新耐震）・総戸数30戸以上で、40m²以下のコンパクト住戸があるマンションです。棟名をクリックすると、その棟の「2つの値札」と募集家賃の目安をご覧いただけます（相場データは2026年9月調査時点）。
ここに出している金額は、各棟のコンパクト住戸（40m²以下）のものです。50m²以上のファミリー住戸をお持ちの方は ファミリー区分のページ をご覧ください。棟ページでは、同じ建物のコンパクトとファミリーを並べて見られます。
D’クラディア山手大塚
2,100万〜2,500万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら1,850万〜2,250万円）ファミリー 65m²帯なら 7,300万〜9,350万円（賃貸中のままなら4,450万〜5,750万円・差 +63%）
募集家賃の目安 8万〜30万円/月
相場の詳細を見る →ステーションフロントタワー
6,650万〜7,900万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら5,000万〜5,950万円）
募集家賃の目安 17万〜27万円/月
相場の詳細を見る →センシア山手大塚
4,350万〜5,150万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら3,200万〜3,800万円）ファミリー 65m²帯なら 7,800万〜10,000万円（賃貸中のままなら4,950万〜6,350万円・差 +58%）
募集家賃の目安 11.6万〜15.6万円/月
相場の詳細を見る →ルジャルダンヴァレ
3,550万〜4,200万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら3,100万〜3,700万円）
募集家賃の目安 11万〜13万円/月
相場の詳細を見る →コンシェリア大塚駅前
2,750万〜3,250万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら2,450万〜2,900万円）
募集家賃の目安 9万〜10万円/月
相場の詳細を見る →ルーブル大塚参番館
2,550万〜3,050万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら2,250万〜2,700万円）
募集家賃の目安 9万円/月 前後
相場の詳細を見る →フェニックス大塚駅前弐番館
2,700万〜3,200万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら2,400万〜2,850万円）
募集家賃の目安 8万〜13万円/月
相場の詳細を見る →ルフォンリブレ大塚アリーナ
8,000万〜9,450万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら5,900万〜7,000万円）ファミリー 60.1m²帯なら 12,400万〜15,850万円（賃貸中のままなら7,450万〜9,500万円・差 +67%）
募集家賃の目安 16万〜28万円/月
相場の詳細を見る →アムス東池袋
2,600万〜3,100万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら2,300万〜2,750万円）
募集家賃の目安 8万〜12万円/月
相場の詳細を見る →ザ・タワーレジデンス大塚
5,350万〜6,350万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら4,600万〜5,500万円）
募集家賃の目安 18万〜45万円/月
相場の詳細を見る →ハーモニーレジデンス山手大塚#002
2,650万〜3,200万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら2,400万〜2,850万円）
募集家賃の目安 8万〜10万円/月
相場の詳細を見る →ガーラ・ステージ大塚駅前
2,400万〜2,900万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら2,150万〜2,550万円）
募集家賃の目安 8万〜9万円/月
相場の詳細を見る →ルジェンテ南大塚
3,600万〜4,300万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら3,000万〜3,600万円）ファミリー 65m²帯なら 8,850万〜11,350万円（賃貸中のままなら5,050万〜6,500万円・差 +75%）
募集家賃の目安 12万〜29万円/月
相場の詳細を見る →フェニックス大塚駅前
2,100万〜2,550万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら1,900万〜2,250万円）
募集家賃の目安 8万〜9万円/月
相場の詳細を見る →スカイコートグランデ大塚
3,650万〜4,350万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら3,050万〜3,600万円）
募集家賃の目安 11万円/月 前後
相場の詳細を見る →ル・リオン大塚
2,500万〜2,950万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら2,200万〜2,650万円）
募集家賃の目安 8万〜9万円/月
相場の詳細を見る →クリオ大塚弐番館
6,000万〜7,100万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら4,700万〜5,600万円）ファミリー 65m²帯なら 10,000万〜12,750万円（賃貸中のままなら6,800万〜8,700万円・差 +47%）
募集家賃の目安 13万〜28万円/月
相場の詳細を見る →ルフォンリブレ大塚テラス
6,950万〜8,250万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら5,100万〜6,050万円）ファミリー 55m²帯なら 11,000万〜14,100万円（賃貸中のままなら6,500万〜8,350万円・差 +69%）
募集家賃の目安 14万〜24万円/月
相場の詳細を見る →ルーブル大塚
2,100万〜2,550万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら1,900万〜2,250万円）
募集家賃の目安 8万円/月 前後
相場の詳細を見る →コンシェリア大塚HILLSIDE SQUARE
3,500万〜4,150万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら2,850万〜3,400万円）
募集家賃の目安 10万〜11万円/月
相場の詳細を見る →サンテミリオン大塚壱番館
2,200万〜2,600万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら1,950万〜2,350万円）
募集家賃の目安 8万〜9万円/月
相場の詳細を見る →コンシェリア大塚CROSSIA
3,850万〜4,550万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら3,150万〜3,750万円）
募集家賃の目安 11万〜12万円/月
相場の詳細を見る →ミリオン大塚アヴィニティー
2,100万〜2,500万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら1,850万〜2,250万円）
募集家賃の目安 8万円/月 前後
相場の詳細を見る →レーベンハイム大塚
2,950万〜3,500万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら2,600万〜3,100万円）ファミリー 52.3m²帯なら 8,050万〜10,300万円（賃貸中のままなら5,050万〜6,450万円・差 +59%）
募集家賃の目安 10万〜22万円/月
相場の詳細を見る →スカイコート大塚
2,250万〜2,700万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら2,000万〜2,400万円）
募集家賃の目安 8万〜9万円/月
相場の詳細を見る →パレステュディオ大塚
2,450万〜2,950万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら2,200万〜2,650万円）
募集家賃の目安 8万〜11万円/月
相場の詳細を見る →コスモレジア大塚
3,150万〜3,800万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら2,650万〜3,200万円）ファミリー 63m²帯なら 8,600万〜11,000万円（賃貸中のままなら4,750万〜6,100万円・差 +80%）
募集家賃の目安 11万〜27万円/月
相場の詳細を見る →Kist大塚
4,400万〜5,200万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら3,300万〜3,950万円）ファミリー 51.9m²帯なら 6,450万〜8,250万円（賃貸中のままなら4,200万〜5,400万円・差 +54%）
募集家賃の目安 10万〜18万円/月
相場の詳細を見る →グランスイート大塚
4,150万〜4,950万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら3,350万〜4,000万円）ファミリー 65m²帯なら 9,400万〜12,050万円（賃貸中のままなら5,300万〜6,800万円・差 +77%）
募集家賃の目安 14万〜34万円/月
相場の詳細を見る →イニシア上池袋
6,900万〜8,150万円コンパクト住戸を空室で実需に売る場合の想定（賃貸中のままなら6,100万〜7,200万円）
募集家賃の目安 15万〜35万円/月
相場の詳細を見る →※ 価格帯・家賃帯は不動産情報サイト等の公開情報をもとにした目安で、査定額ではありません。同じ間取りでも階数・向き・室内の状態で価格は変わります。一覧にないマンションも査定いただけます。
Notes for Sellers
大塚駅の数字を読むために（売主のノート）
空室にして売る効果は、駅によって3倍以上違う賃貸中のまま売る場合と空室で売る場合の価格差を、掲載中の81駅で比べました。中目黒は+30%、浅草橋は+8.5%。同じ「ワンルーム」でも、立地によって取るべき戦略が変わります。退去通知が届いた。再募集の前に出しておく3つの数字解約通知から次の募集までの間が、数年に一度の分かれ道です。決めるのに必要なのは3つの数字だけ。「上乗せ幅」「空室期間の家賃減」「原状回復の費用」を並べれば、貸すか売るかは判断できます。賃貸中のまま売ると決めたときに、価格を落とさないためにできること空室にしないと決めた場合でも、やれることはあります。オーナーチェンジ価格は家賃と利回りで決まるので、手の入れどころもそこに集中します。
大塚駅の
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賃貸中でも空室でも。オーナーチェンジと空室×実需、2つの想定価格をお出しします。査定は無料、営業はしつこくしません。
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