退去通知が届いた。再募集の前に出しておく3つの数字

賃貸中のお部屋を売るかどうかを考えるとき、いちばん動きやすいのは「解約通知が届いてから、次の入居者を募集するまで」の期間です。ここで再募集してしまうと、次の機会は契約期間のぶんだけ先になります。

とはいえ、その場で結論を出す必要はありません。3つの数字を並べれば、貸すか売るかは判断できます。

① 空室で売った場合の上乗せ幅

オーナーチェンジのまま売った場合と、空室にして住みたい人に売った場合の差です。当社は掲載中のマンションについて、この2つの想定価格を無料でお出ししています。掲載外でも算出できます。

前提として知っておいていただきたいのは、この幅が物件によって大きく違うことです。掲載データの中央値はコンパクト住戸で+12%ですが、駅によって+8.5%から+30%まで開きます。50㎡以上のファミリー住戸では中央値が+49%になります。

② 空室期間に失う家賃

空室にしてから売れるまでの間、家賃は入りません。ここは「何ヶ月かかるか × 月額家賃」で計算します。売り出す時期や価格の付け方で変わるので、幅で考えてください。管理費・修繕積立金・固定資産税は空室でも出ていくので、実際の持ち出しはもう少し大きくなります。

③ 原状回復・クリーニングの費用

実需の買い手に見ていただくには、最低限の原状回復が必要です。ただしフルリノベーションが必要なわけではありません。費用対効果の出る範囲だけをご提案します。買主が自分で好きに直したい場合もあり、かけすぎると回収できません。

並べると答えが出る

① −（② ＋ ③）がプラスなら空室で売る意味があり、マイナスならオーナーチェンジのまま売るか、貸し続けるほうが手取りが多いということになります。

当社は「空室×実需売却」をご提案していますが、この計算がマイナスになる物件はそう申し上げます。差が+3%程度のエリアでは、実際にマイナスになることが珍しくありません。