空室にして売る効果は、駅によって3倍以上違う

「賃貸中のまま売るより、空室にして住みたい人に売ったほうが高い」──ネフダはそうご提案しています。ただ、その差がどれくらいなのかは、物件ごとに大きく違います。今回は掲載中のマンションのうち、同じ駅に20棟以上ある81駅について、差の中央値を出してみました。

差が大きい駅

差が小さい駅

なぜこれだけ違うのか

オーナーチェンジの価格は、家賃を利回りで割り戻して決まります。投資家が見ているのは「いくら家賃が入るか」だけで、室内の状態や眺望はほとんど反映されません。一方、住むために買う人は「ここに住みたいか」で判断します。駅までの距離、日当たり、内装、街の雰囲気が、そのまま価格になります。

つまり、この差が開くのは「その街に住みたい人が多い」立地です。中目黒や恵比寿で差が大きいのは、投資家の利回り計算では説明しきれない「住みたさ」が価格に乗るから。逆に浅草橋や蔵前で差が小さいのは、投資用として流通する量が多く、価格が利回りで説明できてしまう帯だからだと考えられます。

これをどう使うか

差が大きい駅のお部屋をお持ちなら、退去のタイミングは大きな分かれ道になります。次の入居者を募集してしまうと、次の機会は数年先です。

一方、差が小さい駅の場合は、空室にする手間と空室期間の家賃減を考えると、オーナーチェンジのまま売ったほうが手取りが多いことがあります。当社は両方の数字を並べてお出ししますので、そこで判断していただければ結構です。