テラッサ・エストの「2つの値札」
同じお部屋でも、賃貸中のまま売るか、空室にして住む人に売るかで値段が変わります。買い手が投資家に限られるか、実際に住む人まで広がるかの違いです。この棟の募集家賃 月7.8万円（20.98㎡帯）から試算しました。
住宅ローンの借入期間は「47年 − 築年数」で見られることが多く、築30年を超えると期間が短くなって毎月の返済が重くなります。買える人が減るぶん、空室で実需へ売るときの価格も伸びにくくなります。テラッサ・エストは1993年築で、現在33年です。この棟はすでに築30年を超えているため、実需プレミアムは縮小しています。それでも空室で売るほうが有利な水準は残っていますが、「貸し続ける」「賃貸中のまま売る」との比較で判断されるのが現実的です。
実際の価格は、階数・向き・室内の状態で数百万円変わります。お部屋番号か階数をお知らせいただければ、そのお部屋の2つの数字をお出しします。査定は無料で、その後にしつこい営業はしません。
まだ売る予定はない方へ：退去が出たら教えてください（登録無料） →※ 上記は査定額ではなく、モデルによる試算です。階数・向き・室内の状態・眺望は反映していないため、実際の価格はこれより上にも下にもぶれます。賃貸中の想定は当社収集の募集家賃と、投資用コンパクトの実際の売出価格から逆算した利回り（1,032件）によるもの。空室の想定は、実際の売買事例から求めたエリア・築年帯別の㎡単価（2026年9月調査）に、この棟の家賃水準を反映させて算出しています。
テラッサ・エスト・広さ別の相場
2026年9月更新。この棟の40㎡までのコンパクト住戸について、間取り・広さごとの売買価格帯と募集家賃の目安をまとめています（相場データは2026年9月調査時点）。
※ 上記は査定額ではなく、公開情報をもとにした目安です。「—」は該当データが未整備のもので、査定でお出しします。同じ間取りでも階数・向き・室内の状態で価格は変わります。
ここがポイントです。いま入居中のお部屋の家賃が上記の水準より安い場合、家賃から逆算されるオーナーチェンジ価格も低く出ます。空室になったタイミングは「今の相場で貸し直す」か「実需へ売る」かを選べる瞬間です。両方の数字を無料でお出しします。
鮫洲駅の掲載6棟の中での位置づけ
ネフダが鮫洲駅 徒歩12分圏で掲載している6棟と比べたときの、この建物の特徴です（2026年9月時点の掲載データによる比較で、市場全体の統計ではありません）。
※ 順位はネフダの掲載データ内での比較です。実際の売却価格は同じ棟でも階数・向き・室内の状態で変わります。お部屋ごとの査定は無料でお受けしています。
賃貸中のお部屋は「空室×実需売却」を検討
オーナーチェンジは利回りで安く値付けされる
入居者付きのまま投資家へ売ると、家賃収入から逆算した保守的な価格になりがちです。家賃相場が上がっている今、以前からの入居者の家賃は割安になっていることが多く、その分売値も下がります。
テラッサ・エストは「空室×実需売却」の対象棟
1993年築の新耐震基準で、住宅ローンを使う「住みたい人」に売却できます。空室になったタイミングで実需へ売り出せば、利回り評価より高くなるケースがあります。両方の想定価格を無料でご提示します。
建物概要
- 名称
- テラッサ・エスト
- 所在地
- 東京都品川区東大井2-12-22
- 交通
- 鮫洲駅 徒歩5分
- 竣工
- 1993年頃（築33年）
- 規模
- 地上14階建・総戸数123戸
- 対象住戸
- 1R・1LDK（20.98㎡〜37.89㎡）
- 建物全体の間取り
- 1R〜1LDK
- 建物全体の専有面積
- 20.98㎡〜37.89㎡
※ 上記は不動産情報サイトの公開情報をもとにした一覧値です（2026年9月時点）。正確な情報は査定時にご案内します。
この数字の読み方（売主のノート）
鮫洲駅の他のマンション
同じ鮫洲駅 徒歩12分圏で、コンパクト住戸のあるマンションです。棟名から広さ別の売却相場・家賃相場をご覧いただけます。
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