空室にして売らないほうがいい場合

ネフダは「賃貸中のまま売ると損かもしれません」という主張でサイトを作っています。ただ、掲載データを見ていくと、明らかに向かないケースがあります。売主様に判断していただくために、その条件を書いておきます。

① 差が小さいエリアにある

練馬区・足立区・江戸川区は差の中央値が+3%、葛飾区が+5%でした。金額にすると120〜150万円程度です。ここから空室期間の家賃減と原状回復費を引くと、残らないことがあります。

これらのエリアでコンパクト住戸を買うのは実質的に投資家が中心で、住むために買う層が薄いためだと考えられます。買い手が変わらなければ、値段の決まり方も変わりません。

② 家賃が相場よりかなり高く取れている

同じエリア・同じ築年帯の中で賃料水準が高い棟は、差の中央値が+12%と、安い棟（+14%）より小さく出ました。家賃が高いということは、オーナーチェンジ価格がすでに高く評価されているということなので、実需価格との開きが小さくなります。

もっとも、その差は2ポイントで、期待されているほど大きくはありませんでした。決定的な要因ではないとお考えください。

③ 築30年を超えている

築29年までは+13%で安定していた差が、築30〜34年で+9%、築35年以降で+8%に落ちます。住宅ローンが組みにくくなり、実需の買い手が減るためです。売れないという意味ではありませんが、空室にする手間に見合うかは慎重に見る必要があります。

④ 空室期間を待てない事情がある

納税資金の期限、共有名義の解消、住み替えのスケジュールなど、時期が決まっている場合は、上乗せ幅より確実性が優先されます。オーナーチェンジのままなら入居者を付けたまま売れるので、家賃が途切れません。早さを優先される場合は、当社の直接買取という方法もあります。

逆に、いちばん効くのは

50㎡以上のファミリー住戸です。差の中央値が+49%と、コンパクト住戸の4倍以上ありました。住宅ローン控除が原則50㎡以上で、この線を超えると住宅ローンを使う買い手が一気に増えるためです。