区によって、空室にする効果は9倍近く違った

駅ごとに差が3倍以上違うことは別の記事に書きました。今回は区・市の単位でまとめ、掲載が30棟以上ある25エリアを並べました。

金額差がいちばん大きいのは世田谷区

率でいうと目黒区が一番ですが、金額では世田谷区の1,115万円が最大でした。もとの価格帯が高いぶん、同じ率でも金額が大きく出ます。売主として気になるのは率より金額のはずなので、この表は両方載せています。

外側のエリアで差が小さい理由

練馬区・足立区・江戸川区で+3%というのは、ほぼ「どちらで売っても変わらない」水準です。これらのエリアでは、コンパクト住戸を買うのが実質的に投資家に限られていて、住むために買う人の層が薄いためだと考えられます。買い手が変わらないなら、値段の決まり方も変わりません。

横浜市も+7%と小さく、かつ利回りが5.8%と高い。投資用として流通する市場が確立しているぶん、価格が利回りで説明できてしまう帯です。

どう判断するか

差が小さいエリアのお部屋なら、空室にする手間と空室期間の家賃減を考えると、オーナーチェンジのまま売ったほうが手取りが多いことが十分にあります。ネフダは「空室×実需売却」を掲げていますが、すべての物件にそれをお勧めしているわけではありません。