「家賃が相場より安い部屋ほど差が開く」を検証した

「昔から住んでいる入居者がいて家賃が上げられていない部屋は、利回りで評価されると安くなる。だから空室にして売ったときの差が大きい」──これは当社も説明に使ってきた話です。理屈としては正しいはずですが、実際にどれくらい効いているのかを数字で確かめたことがありませんでした。

掲載中の棟について、その棟の賃料㎡単価が同じエリア・同じ築年帯の中でどの位置にあるかで4つに分け、差を比べました。

方向は合っているが、期待ほどではない

賃料が安い棟ほど差が開く、という方向は確かに出ています。ただ、いちばん安いグループといちばん高いグループの差は2ポイントでした。「家賃が安いから空室にすれば大きく化ける」と言えるほどの差ではありません。

これは当社の説明の仕方が大げさだったということです。今後は「家賃水準は要素のひとつだが、効き方は限定的」とお伝えします。

では何が効くのか

同じデータで比べると、賃料水準より効いているのは住戸の広さと立地でした。広さは50㎡を境に差が段違いになり、立地は駅によって3倍以上開きます。家賃が相場並みでも差が大きい部屋はありますし、家賃が安くても差が小さい部屋もあります。