50㎡を境に、差の開き方が段違いになる
コンパクト住戸の差は中央値+12%、ファミリー住戸は+49%。同じマンションの中で両方を比べても24ポイント違いました。面積に比例するのではなく、50㎡の線で段差ができています。
「広い部屋のほうが、空室で売ったときの上乗せが大きい」とはよく言われます。では、広さに比例して大きくなるのか。掲載データで確かめたところ、そうではありませんでした。
| 住戸タイプ | 中央値 | 中間の半数の範囲 | 対象 |
|---|---|---|---|
| コンパクト（40㎡未満） | +12% | +11〜+17% | 4,258棟 |
| ファミリー（50㎡以上） | +49% | +33〜+66% | 1,856棟 |
しかもこれは、別々のマンションを比べた結果ではありません。コンパクト住戸とファミリー住戸の両方がある同じマンション1,368棟で比べても、中央値で24ポイントの差がありました。建物の立地や管理状態が同じでも、住戸の広さが変わるだけでこれだけ違うということです。
50㎡に何があるのか
住宅ローン控除は、原則として床面積50㎡以上が要件です（40㎡以上50㎡未満の特例もありますが、所得要件が厳しくなります）。この線を超えると、住宅ローンを組んで買う人が一気に増えます。買い手の母数が増えれば、価格は上がります。
逆にオーナーチェンジ側は、ファミリー区分だと投資家の母数が薄くなります。一戸あたりの金額が大きいわりに利回りが出にくいため、買える投資家が限られるからです。実需側が厚くなり、投資家側が薄くなる。両方が同じ方向に働くので、差が大きく開きます。
ファミリー区分をお持ちの方へ
「賃貸中のまま売ると損かもしれない」という話が、いちばん強く効くのがこの帯です。差の中央値が+49%というのは、3,000万円の部屋で1,000万円以上の開きがあり得るということになります。
- ネフダ掲載データ（5,389棟／2026年9月時点）の2価格モデルによる試算。コンパクト n=4,258／ファミリー n=1,856／同一棟で両方を比較できた1,368棟
- 住宅ローン控除の床面積要件: 国税庁タックスアンサー No.1211-1
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